二世帯住宅の税金徹底解説！固定資産税・不動産取得税・相続税の軽減方法

登記をするときや契約書を交わすときに必要となる税金です。登記の方法や持分割合によっても金額が変わるため、二世帯住宅では注意が必要です。

住宅ローンを利用して建てる場合、年末のローン残高に応じて所得税や住民税から控除を受けられる制度です。二世帯住宅でも要件を満たせば適用できます。

新築住宅には、居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下で、住宅として使用する部分が全体の床面積の1/2以上であれば3年間（長期優良住宅なら5年間）、固定資産税が2分の1に軽減される制度があります。

二世帯住宅でも、この要件を満たせば同じように適用されるため、設計段階で床面積を確認しておくと安心です。

（参考：「新築住宅に係る税額の減額措置」

不動産を取得したときにかかる不動産取得税は、住宅用の建物や土地について軽減措置が設けられています。建物については床面積50㎡以上240㎡以下であれば特例が適用され、1世帯1,200万円が控除されます。

二世帯住宅の場合、居住要件を満たせば、1,200万円×2世帯分の控除が受けられます。

（参考：「不動産取得税に係る特例措置」

「小規模宅地等の特例」とは、相続が発生したときに居住用の土地の評価額を最大80％減額できる制度です。二世帯住宅も、同じ敷地内で生活していることや、相続人が相続後も住み続けることなどの条件を満たせば、この特例措置の対象となります。

（参考：「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

父母や祖父母から住宅取得のために資金援助を受けた場合、条件を満たせば 最大1,000万円程度（省エネ住宅や耐震住宅は上限が高め）まで非課税となることがあります。

二世帯住宅の場合、親からの援助で子世帯の住宅部分を建てるとき、この非課税枠を利用できます。

（参考：「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

こちらは「いま贈与してもらったお金は、とりあえず非課税。将来の相続のときにまとめて精算しましょう」という仕組みです。

2,500万円までの贈与について贈与税がかからず、相続のときに精算します。二世帯住宅の建築資金を親世帯から援助してもらうときに使われることが多く、将来の相続税対策としても有効です。

贈与時に大きな税負担が発生しないため、「資金繰りがしやすい」というメリットがありますが、一度この制度を選ぶと暦年贈与（110万円の非課税枠）に戻せないため、将来の相続全体を考えた上で利用する必要があります。

（参考：「相続時精算課税の選択」

親世帯と子世帯が一緒に資金を出し合って二世帯住宅を建てる場合、出資額に応じて「持分割合」を登記するのが基本です。

この持分がしっかり登記されていれば、自分が負担した部分について住宅ローン減税を受けられるほか、将来の相続でも「誰がどれだけ所有しているか」が明確になるため、トラブルを防ぐことができます。

完全分離型の二世帯住宅では、建物を2つの住戸として登記を分けることができます。

この場合、親世帯・子世帯がそれぞれの住戸を「自分の家」として所有し、別々に住宅ローンを組めば、両方が住宅ローン減税を受けられる可能性があります。

一方で、部分共有型や完全同居型のように建物を分けにくい場合は、登記もひとつにまとめられることが多く、その場合は減税措置が親世帯か子世帯のどちらか片方にしか適用されないケースもあります。